民泊新法で認められる住宅宿泊事業には，年間宿泊日数180日以内という規制がありますが，この規制に実効性はあるか疑問があります。

現在旅館業法に違反した違法民泊が横行しています。民泊新法の施行により，すべての民泊営業が，旅館業法の簡易宿所営業許可を得た民泊営業か，民泊新法に基づく住宅宿泊事業，その他特別法による民泊営業のいずれかになるのであれば問題はありません。

しかし，違法民泊が横行しているのは旅館業法による規制に実効性がないからです。民泊新法の年180日規制も実効性がなければ，結局は，180日を超える違法民泊が横行することになります。

ここで，問題なのは「実効性のない規制ほど有害なものはない」ということです。

遵法意識のある者は，ばれなくても規制を守ります。これに対して，遵法意識のない者は，ばれなければ規制は守りません。規制を守らない方が多く利益を上がられるので，規制を守る者と守らない者では競争になりません。年180日では採算がとれず市場から規制を守る事業者が退場していけば，結局，正直者が馬鹿を見て，市場は，規制を守らない事業者の独壇場になるおそれがあります。

そうなると，180日規制は，遵法意識のあるまじめな事業者を市場から排除するだけの規制になりかねません。

民泊新法（住宅宿泊事業法）がその理念を実現するためには，180日規制のルールの実効性を確保することが重要になります。

官民協力して違法民泊を駆逐していく必要があります。

仲介サイト最大手Arbnbが登録情報を都道府県へ提供へ

民泊仲介サイト世界最大手のAirbnb（エアビーアンドビー，米国）は，民泊新法の成立を受け，違法民泊を排除するため，新規に民泊業者をサイト登録する際に，登録情報を都道府県に提供する方針であると報じられています（毎日新聞H29.6.25）。

民泊新法では，住宅宿泊事業について都道府県への届出制（3条1項）を，旅館業法は，旅館業について都道府県の認可制（旅館業法3条1項）を採用しています。そのため，仲介業者から都道府県へ登録情報が提供されることには，違法民泊業者を排除する実効的な効果を期待できます。

民泊新法は，「国内外からの観光旅客の来訪及び滞在の促進並びに国民経済の発展」を目標・効果としています。その背景には，訪日外国人旅行者数が836万人（2012年）から4000万人（2020年）へ，地方部（三大都市圏以外）での外国人延べ宿泊人数が855万人（2012年）から7000万人（2020年）に増加することが見込まれており，宿泊需要に供給が追いつかない状態になると予想されているからです。

そのため，民泊新法は，外国人観光客が住宅宿泊サービスの提供を受ける「宿泊者」の中心となることを念頭に置いており，そのため，新法では「外国人観光客（宿泊者）に対して住宅設備の使用方法に関する外国語を用いた案内や移動のための交通手段に関する外国語を用いた情報提供」など省令で定める外国人観光客（宿泊者）の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置をとらなければならないとされ（7条），外国語を用いて，周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明をしなければならないとされています（9条2項）。

外国人観光客を前提とした事業計画が必要

民泊では，住民が生活する区域・隣家に宿泊することになりますが，外国人観光客は，日本の生活様式・習慣・当該地域の特性等を知らないため，住民とのトラブルが生じる恐れがあります。

外国人観光客とのトラブルが多発すると「国内外からの観光旅客の来訪及び滞在の促進並びに国民経済の発展」の目標・効果を達成できなくなりますし。また，外国人観光客に日本滞在を十分に楽しんでもらい，日本の良さを知ってもらうためにも外国人観光客と地域住民とのトラブルを防止する必要があります。

そのため，住宅宿泊事業・住宅宿泊管理業・住宅宿泊仲介業への参入を考えている個人・企業は，外国人観光客が主たる「宿泊者」になることを前提して準備する必要があります。

外国人旅行者受入数ランキング※観光庁（2016.10.19)

世界1位はフランス（8445万2000人），日本は16位（1973万700人）

アジア1位は中国（5688万6000人），日本は5位。

国籍別の訪日者数

日本政府観光局の推計値によると，2017年1月～7月の訪日外国人旅行者を国籍別で見ると，上位から，中国（406万2500人），韓国（403万9900人），台湾（255万2816人），香港（131万8000人）となっており，これらアジア圏からの旅行者のみで，全体1643万8800人の約74%を占めています（5位に米国（82万5900人）。
※ 訪日外国人旅行者＝国籍に基づく法務省集計による外国人正規入国者数から日本に居住する外国人を除き、これに外国人一時上陸客等を加えた入国外国人旅行者

住宅宿泊事業は宿泊日数年180日の上限があるのみで，実施時期に制限はありません。ただし，都道府県（住宅宿泊事業等関係行政事務を処理する保健所設置市等の区域にあっては、当該保健所設置市等）は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができます（18条）。

制限する理由と限度

条例による期間制限は，あくまで住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときに限定され，かつ，合理的に必要と認められる限度ですることができます。
　例えば，地域のホテル・旅館の保護を目的とした制限はできないことになります。

政令で定める基準

住宅宿泊事業法施行令1条では，政令で定める基準について，次のように定めています。

1. 制限は、区域ごとに、住宅宿泊事業を実施してはならない期間を指定して行うこと。
2. 住宅宿泊事業を実施する期間を制限する区域の指定は、土地利用の状況その他の事情を勘案して、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止することが特に必要である地域内の区域について行うこと。
3. 三住宅宿泊事業を実施してはならない期間の指定は、宿泊に対する需要の状況その他の事情を勘案して、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止することが特に必要である期間内において行うこと。

旅館業法ではホテル等の宿泊施設の設置場所に規制があります（旅館業法3条3項）。これに対して，民泊新法上は，既存の住宅を宿泊施設にするため，設置場所に制限がありません。

また，これまで許可を得て旅館業法上の「簡易宿所営業」として民泊営業を行うことが可能でしたが，建築基準法上の用途は「ホテル・旅館」に該当するため，用途が「住宅」や「共同住宅」の家屋を使用する場合，建築確認や用途変更の手続が必要となることがありました。

さらに，都市計画法の用途地域の中には，建築基準法上，「ホテル・旅館」を用途とする建築物を建築できない用途地域がありました。例えば，第1種低層住宅専用地域内には「住宅」「共同住宅」は建築できますが，「ホテル・旅館」は建築できません（建築基準法48条1項）。そのため，このような用途地域で民泊営業を行うことはできませんでした。

しかし，民泊新法では，住宅宿泊事業に使用する「届出住宅」は，建築基準法上，「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」に含まれるものとされ（21条），都市計画法・建築基準法上の問題の解決が図られています。これにより，例えば，用途が「住宅」「共同住宅」になっている家屋を住宅宿泊事業の届出住宅に使用しても，用途は「住宅」「共同住宅」のままで用途の変更はないことになります。

トラブル回避のため，マンション管理規約で可否の明記を

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約では「区分所有者は，その専有部分を専ら住宅として使用するものとし，他の用途に供してはならない」という住居専用規定が定められており（同規約12条），多くのマンションがこの標準規約をベースにした規約を置いていると考えられます。では，住宅宿泊事業を行うことは，住居専用規定違反になるでしょうか。

まず，民泊新法（住宅宿泊事業法）は，宿泊サービスに提供される住宅が，住宅として扱える範囲にとどまるように制度設計されています（観光庁・厚生労働省「民泊サービスのあり方に関する検討会最終報告書」）。そして，国土交通省は，民泊新法を受けたマンション標準管理規約の改正に関する「パブリックコメントにおける主な意見と国土交通省の考え方」（H29.8.29)において，住宅宿泊事業の届出の際に民泊を禁止する旨の管理規約などがない旨を確認したいと考えている，可否が明確に規定されていない場合は禁止する方針が決定されていないことを確認する予定としていると述べており，規約で認めているかよりも，禁止しているかどうかに注目しています。これらからすると，国土交通省は，住宅宿泊事業を行うことが，ただちに住居専用規定に違反するとは考えていないようです。これに対して，国土交通省は，旅館業法の簡易宿所の許可を得て行う民泊は，通常，住宅専用規定に違反すると考えられるとしています。

ここで，国土交通省は，住居専用規定について，「専ら居住者の生活の本拠があるか否かにより判断する。したがって，利用方法は，生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」とコメントを付しています。そのため，「専ら住宅として使用する」とは，自ら住居として住む必要はないまでも「専有部分の利用方法について，それが専ら日常的な寝食のための居住用建物としての平穏さが確保されるべきものであることを意味すると解されます（稲本洋之助・鎌野邦樹編「コンメンタール マンション標準管理規約」第1版52頁以下）。

居住用建物としての平穏さが重要な要素であれば，住宅宿泊事業に使用することだけで，直ちに，住居専用規定に違反するとまでは言えなくとも，実際の営業態様によっては，住居専用規定に反する可能性は残ります。

住宅宿泊事業の可否が明記されていないマンションでは，他の住民と住宅宿泊事業者との間で，規約違反を巡り，トラブルが発生する可能性は大いにあります。そのため，マンション住民間のトラブルを避けるため，管理規約に民泊の可否と条件を明記することが望まれます。

更に，これから分譲するマンションについては，民泊営業の可否を明らかにして分譲する必要があるでしょう。　

住宅宿泊事業の届出のための添付資料として，住宅がある建物が２以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものである場合においては，専有部分の用途に関する規約の写し（規則4条1号ル），規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は，管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類が挙げられています（同号ヲ）（3条3項）。

マンション標準管理規約の改正（国土交通省）

国土交通省は，平成29年8月29日，住宅宿泊事業法成立を踏まえ，分譲マンションにおける住宅宿泊事業の実施を可能にする場合・禁止する場合の規定例を示す「マンション標準管理規約」の改正を行いました。

住宅宿泊事業の実施を可能にする場合の規定例，禁止する場合の規定例等が，「単棟型」「団地型」「複合用途型」に分けて例示されています。

基本的にはこの規定例どおりの改正で足り，必要に応じて修正することになります。

なお，禁止する場合は，住宅宿泊事業を含め広く「区分所有者は，その専有部分を，宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない」と定めることもありえるとコメントが付されています。

パブリックコメントにおける主な意見と国土交通省の考え方

国土交通省は，民泊新法施行へ対応するマンション標準管理規約の改正（案）に関して，H29.6.19～H19.7.18まで意見募集を行い，H29.8.29，提出された主な意見とこれに対する同省の考え方を公表しました。

営業者が宿泊者の宿泊を拒否できるかという点について，旅館業法の適用があるホテル等では，宿泊拒否を制限する規定があり，伝染性の疾患にかかっていることが明かな場合など法律・条例で定められた宿泊拒否事由がない限り，宿泊を拒むことができません（旅館業法5条）。

これに対して，住宅宿泊事業では，このような宿泊拒否を制限する規定はありません。そのため，宿泊申込みに応じるか否かは，住宅宿泊事業者が自由に決めることができます。

ただし，差別的な理由による宿泊許否は問題になります。

仲介サイト世界最大手が人種差別根絶を目指す

民泊仲介サイト世界最大手のArbnb（米国）は，民泊仲介サイトを運営しているが，ホスト（民泊事業者）が旅行者の人種を理由に宿泊を拒否したり，有色人種のホストの宿泊施設が不人気となる問題が存在しており，ホストと旅行者双方に人種差別をしないことを誓約させるように全国有色人種地位向上協議会（NAACP)とパートナーシップを樹立し，俳優のダニエル・グロバーをアドバイザーとして起用しました（USAトゥデイ紙）。